原标题：房企轻资产之道： 权益销售大幅提高之后 净利润率下降根据长江证券挑选的140家上市房企分析表明，上半年房地产行业整体销量持续上升。房企上半年销售商品与获取劳务接到的现金约6674.55亿元，同比快速增长56.47%；预收账款1.08万亿元，同比快速增长33.54%。
多家房企业绩大涨背后的一个共性：权益销售大幅提高，房企轻资产之路从而浮出水面：减少小股策画项目数量、主动展开资产证券化等等已沦为房地产行业的多元表象。随着房企金融化符号的明朗化，不难看出背后拿地、研发模式的变化。然而，因销售、结转大幅度快速增长，上市房企周转减缓，资产周转次数同比下降15.98%；整体杠杆率虽稳中有降，但仍正处于高位。
但不受地价增长速度跑完输掉房价毁灭毛利空间影响，上市房企报告期内的整体毛利率29.99%，降幅不断扩大至2.69%，此外合作开发激增引起少数股东损益占到比下降，造就净利润率降幅不断扩大至2.62%。最后，不受净利润率和杠杆率上升影响，上市房企整体净资产收益率（ROE）同比下降0.36个百分点至4.02%。克而瑞研究中心分析师朱一鸣分析指出，清净利率下降有可能是合作项目激增引发的。
少数股东损益减少，有所不同权益比重的项目盈利能力不完全一致，清净利率指标不一定能现实体现房企的盈利情况。回应，万科总裁郁亮此前回应，由于权益销售摊薄企业收益，清净利率无法代表企业盈利能力，看净资产收益率有可能更佳些。房企业绩差距拉大不受销售末端转好造就，业绩快速增长的房企数量由去年同期的59家下降至78家。
在快速增长空间收窄、竞争日益白热化的背景下，行业分化趋势逐步激化：一方面，由于融资、运营能力较强，小型房企业绩展现出不欠佳，在亏损企业中占到于多约76%；另一方面，龙头房企通过内生、外延等方式做到大做到强劲，市场份额持续上升。这其中权益销售有一点注目。根据中国房产信息集团（CRIC）公布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜，旭辉销售金额首度冲入20强劲，较2015年高达10名，与2013年比起堪称大幅度跃居20名。
据8月中旬开会的旭辉业绩发布会透漏，旭辉在项目策画采行合伙人制度，沦为旭辉业绩大幅度快速增长最有力的杠杆。旭辉2016年上半年不应占到销售总权益为55.4%，旭辉不应占到合约销售153亿元，合伙人带给额外的123亿。合伙人制就是小股策画，万科也是深谙此道。
从万科上半年在购项目看，其坐落于上海闸北不夜城板块的万科翡翠雅宾利项目构建销售金额35.82亿元，为万科业绩的提高起着最重要起到。而该项目正是万科在去年11月操作者收购的一个重大项目原上置集团旗下的绿洲雅宾利项目。
万科凭借较强实力在成交价金额上构建50%的快速增长，据万科内部人士透漏，万科的小股策画有时候是前期再行小股，后期渐渐减少股份，如果项目前景好，不回避大股策画的作法。上半年销售金额转入前三名的融创，最近两三年以收购方式提供不少上海项目，融创现在的收购手法日趋成熟期，它不会与每家企业投一个合作条款，或者说对赌协议，对于被收购方而言，或有被全盘并购的风险，但对于融创自己而言，则是通过小股策画的方式，或全盘并购，或权益并表格减少权益收益。克而瑞研究中心分析认为，城市布局沦为房企当下销售名列的主要原因，朱一鸣认为，未来，随着房企小股策画、合作以及代建项目比重渐渐激增，规模和品牌房企销售权益的上升将沦为一种趋势。
以融信为事例，融信首席财务官曾飞燕透漏，融信没有上市之前，很多合作项目都没并表格，因此负债率十分低，在上市之后不会侧重优化资产结构，权益并表的项目减少了。因此，房企为了减少负债率，也更加不愿权益并表格。配对前兆：销售权益大幅提高由于上半年低销售低结转带给的大量现金流，上市房企整体现金流有所恶化，短期债务能力货币资金/（短期借款+一年内届满宽债）提高至1.40，经营性现金净流量也由负安乐乡；资产负债率则同比上升0.15%至75.19%，扣减预收账款的现实负债率上升1.51%至52.10%。根据克而瑞研究中心公布的《销售权益榜》可见，1-8月份，前十减少28%，万保金讨权益比例均在7成。
TOP10的门槛为481亿元，差值尤为显著，较流量榜较低190.3亿元，上升幅度约28.3%；TOP20的门槛为306.5亿元，较流量榜减少43.9亿元；TOP50和TOP100的门槛分别为159.8亿元和81.4亿元，较流量榜减少29.8亿元和4.7亿元。从2016年1-8月权益销售金额TOP100企业的权益产于来看，销售权益95%-100%的企业占到比51%，90%-95%的企业占到比18%。总体来看，权益比90%以上的企业占到了近7成。
可见，虽然企业之间展开项目合作的情况早已十分广泛，但企业所所持项目的总体权益依然较高。未来，随着房企小股策画、合作以及代建项目比重渐渐激增，规模和品牌房企销售权益的上升将沦为一种趋势。
在权益占到比小于95%的房企中，主要分成两类：一类是恒大、绿地、中海等龙头企业，虽然整体销售规模相当大，但具备极强的资金实力；另一类是仍未全国化扩展的非上市房企，这些房企多为区域型的龙头房企，由于在该区域的资源禀赋，提供项目和独立国家策画的能力都较强，如融侨、建业、升龙、金辉等；销售权益90%-95%的房企以中国铁建和越秀等国企居多，这类企业资金实力和策画能力较强，近些年在一线城市拿地以合作方式为主，但整体项目权益依然较高；销售权益70%-90%的房企主要是如融信、新城、中骏等近几年从区域南北全国简化的房企，在区域耕耘的同时，通过合作的方式转入一些新的城市，减少拿地成本和扩展风险；销售权益50%-70%的房企大部分都是合作、代建比例较高的，这些房企基于较慢扩展的市场需求，并且资金的运用能力较强，合作、代建的项目较多，比如像融创、朗诗、旭辉等。
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